PAIEMENT DES LOYERS COMMERCIAUX ET COVID 19


Nous pouvons proposer sur le mois de mai une permanence téléphonique gratuite de deux heures par semaine pour les adhérents à l’UPRL confrontés à un certain nombre de problème. Ainsi qu’un article sur une analyse des contrats d'assurance des restaurateurs pour perte d'exploitation.

Une loi d'urgence a été votée au Parlement le 23 mars (Loi 2020-290 du 23-3-2020 d’urgence pour faire face à l’épidémie de covid-19 : JO du 24 texte n° 2). Cette loi habilite le Gouvernement à prendre des mesures d'exception par voie d’ordonnance concernant notamment les loyers des locaux professionnels. Depuis cette loi, sont intervenus : Une ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020 Deux décrets : décret n° 2020-371 du 30 mars 2020 relatif au fonds de solidarité à destination des entreprises particulièrement touchées par les conséquences économiques, financières et sociales de la propagation de l'épidémie de Covid-19 et des mesures prises pour limiter cette propagation, décret n° 2020-378 du 31 mars 2020 relatif au paiement des loyers, des factures d’eau, de gaz et d’électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie de Covid-19 organisent le régime du paiement des loyers, des factures d’eau, de gaz et d’électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie de Covid-19. Une ordonnance n°2020-427 du 15 avril 2020 publiée au JO du 16 avril 2020 Il est ainsi prévu que les entreprises ne peuvent encourir de pénalités de quelque nature que ce soit, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux, et reporte le paiement des loyers à la cessation de l’état d’urgence sanitaire.


Qui peut bénéficier de ces dispositions ? L'article 1er de l'ordonnance n° 2020-317 du 25 mars 2020 prévoit que les bénéficiaires du dispositif sont « les personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique qui sont susceptibles de bénéficier du fonds de solidarité ». Ses bénéficiaires sont identifiés par la combinaison du décret n° 2020-371 du 30 mars 2020 et du décret n° 2020-378 du 31 mars 2020, sur le fondement de différents critères, notamment : Les entreprises ayant fait l'objet d'une interdiction d'accueil du public intervenue entre le 1er mars 2020 et le 31 mars 2020 ( notamment restaurants et débits de boissons) Ou les entreprises ayant subi une perte de chiffre d'affaires d'au moins 50 % par rapport à mars 2019; Leur effectif est inférieur ou égal à dix salariés. Le montant de leur chiffre d'affaires constaté lors du dernier exercice clos est inférieur à un million d'euros. Leur bénéfice imposable augmenté le cas échéant des sommes versées au dirigeant, au titre de l'activité exercée, n'excède pas 60 000 euros au titre du dernier exercice clos. Les personnes physiques ou, pour les personnes morales, leur dirigeant majoritaire ne sont pas titulaires, au 1er mars 2020, d'un contrat de travail à temps complet ou d'une pension de vieillesse et n'ont pas bénéficié, au cours de la période comprise entre le 1er mars 2020 et le 31 mars 2020, d'indemnités journalières de sécurité sociale d'un montant supérieur à 800 euros ; Elles ne sont pas contrôlées par une société commerciale au sens de l'article L. 233-3 du code de commerce Afin de pouvoir bénéficier de ce dispositif, les personnes intéressées doivent en outre justifier : qu’elles remplissent les conditions requises en produisant une déclaration sur l’honneur attestant du respect des conditions prévues par le décret n° 2020-378 et de l’exactitude des informations déclarées. de l’accusé-réception du dépôt de leur demande d’éligibilité au fonds de solidarité ou, lorsqu’elles ont déposé une déclaration de cessation de paiements ou sont en difficulté une copie du dépôt de la déclaration de cessation de paiements ou du jugement d’ouverture d’une procédure collective.


Pour quelle période ? Mes mesures de protection restent cependant d'application très limitées dans le temps, puisqu'elles « s'appliquent aux loyers et charges locatives dont l'échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l'expiration d'un délai de deux mois après la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire » savoir du 12 mars 2020 au 24 juillet 2020 (la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire étant actuellement établi au 24 mai 2020, sous réserve d’une nouvelle modification des textes à venir). Attention, il n’est donc pas permis aux locataires de suspendre le paiement des loyers mais il est simplement interdit aux bailleurs de leur réclamer des intérêts de retard ou d’engager une procédure en résiliation de bail et expulsion en raison du non-paiement des loyers échus pendant la période juridiquement protégée. Quant aux astreintes, clauses pénales, clauses résolutoires ou clauses prévoyant une déchéance de droits lorsqu’elles sanctionnent l’inexécution d’une obligation de payer arrivée à terme pendant la période juridiquement protégée ( du 12 mars 2020 et le 24 juillet 2020 ), leur report sera égal à la durée de l’exécution du contrat qui a été impacté par les mesures d’urgence. Exemple : si une échéance était attendue le 20 mars, c'est-à-dire 8 jours après le début de la période juridiquement protégée, la clause pénale sanctionnant le non respect de cette échéance produira son effet 8 jours après la fin de la période juridiquement protégée.


A défaut de répondre aux critères susvisés, quels sont les autres outils dont disposent les entreprises ? Il convient pour ce faire de se référer aux dispositions de droit commun. La force majeure L’article 1218 du Code civil (applicable aux contrats conclus après le 1er octobre 2016) dispose « Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités pas des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur. Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l’empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1 ».


A ce titre, de simples difficultés financières ne permettent pas de justifier d’une force majeure. Ainsi, le fait que l’entreprise bénéficie de prêt par la banque, de reports de ses échéances sociales et fiscales rendra plus difficile la caractérisation de la force majeure. Il convient donc de bien motiver sa position. L’imprévision (applicable aux contrats conclus depuis le 1er octobre 2016) L’article 1195 du code civil dispose que « Si un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend l’exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n’avait pas accepté d’en assumer le risque, celle-ci peut demander une renégociation du contrat à son cocontractant. Elle continue à exécuter ses obligations durant la négociation ». Le contrat peut exclure toutefois l’application de l’article. Le texte prévoit en outre qu’en cas de refus ou d’échec de la renégociation, les parties peuvent convenir de la résolution du contrat, à la date et aux conditions qu’elles déterminent, ou demander d’un commun accord au juge de procéder à son adaptation. A défaut d’accord dans un délai raisonnable, le juge peut, à la demande d’une partie, réviser le contrat ou y mettre fin, à la date et aux conditions qu’il fixe. » Si aucun accord n’est trouvé entre BAILLEUR et PRENEUR, il faut saisir le juge. Il s’agira ici de faire une analyse au cas par cas avec une lecture minutieuse du contrat et une étude approfondie de la situation économique des parties. Dans cette attente, le PRENEUR n’est toutefois pas exonéré du paiement de ses échéances…


Compte tenu de ce qui précède, il est important pour les entreprises souhaitant faire jouer la force majeure ou l’imprévision, d’examiner avec soin les stipulations du contrat, les circonstances prévalant au moment de la signature du contrat et celles existant au moment où l’on souhaite avoir recours à ces mécanismes. Il convient néanmoins de noter que les principales fédérations de bailleurs ont appelé le vendredi 20 mars leurs membres bailleurs à suspendre les loyers pour l’échéance d’avril et pour les périodes postérieures d’arrêt d’activité imposées par l’arrêté. Quoi qu’il en soit, en cette période de difficultés financières, l’un des outils clés dont bénéficie le PRENEUR afin de mener son BAILLEUR à la négociation est le risque de l’ouverture d’une procédure collective : sauvegarde, redressement judiciaire ou liquidation judiciaire. On rappellera enfin que l’on peut aisément penser qu’en cas de contentieux, le juge sera apprécié les difficultés des PRENEURS et autorisera un paiement échelonné des arriérés des loyers et charges afin d’éviter leur expulsion.

  • Fait à NICE, le 17 avril 2020
  • Maître Sophie JONQUET, Avocat associé
  • Maître Marie PADELLEC, Avocat
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